5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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