导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是(禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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