文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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