文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。之字是什么结构的字，近字是什么结构

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这之字是什么结构的字，近字是什么结构才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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