近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng文章真实身高，文章个人资料简介)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)文章真实身高，文章个人资料简介力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(hén文章真实身高，文章个人资料简介g)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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