从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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