“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席(xí)经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是(shì)业绩，还是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产都感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需(xū)要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国(guó)资(zī)背景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘的(de)销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行拿(ná)到(dào)钱，其实主要还是那(nà)些(xiē)有国企背景的(de)房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还是(shì)融资等(děng)各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资(zī)背景的民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企(qǐ)业的成(chéng)本优势，更(gèng)具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是(shì)行业(yè)内最高的；融资(zī)成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便(biàn)是在国(guó)央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称得(dé)上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大(dà)举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在(zài)于它本身储备了很多弹药(yào)，去(qù)年(nián)拿地(dì)超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一(yī)线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得(dé)太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个(gè)比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负债率要(yào)求不(bù)得高于(yú)100％要(yào)更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当(dāng)前房地产行业(yè)的复(fù)苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提(tí)高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续(xù)居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践行较积(jī)极的拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标准来看国央企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本更低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就(jiù)融，这(zhè)样(yàng)，国央企自(zì)然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年(nián)一(yī)季(jì)报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集(jí)团更是(shì)实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自(zì)身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布(bù)局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续(xù)稳居(jū)杭(háng)州(zhōu)的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一(yī)倍以上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机(jī)构的集(jí)中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地(dì)产(chǎn)开发只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上(shàng)游材料端(duān)息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房地(dì)产行业在进入(rù)存(cún)量(liàng)房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费(fèi)属性的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房规模越来(lái)越大，随着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来越(yuè)多(duō)。美(měi)国过去的数据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年(nián)内表现的(de)统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类(lèi)产品的(de)研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧(ōu)潜力(lì)价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募的(de)明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经(jīng)理曹名(míng)长在管的(de)产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实(shí)现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼(yǎn)独(dú)具，一(yī)季报中他(tā)管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和(hé)广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的(de)大多在(zài)香港上市，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周(zhōu)期(qī)还(hái)能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到产(chǎn)品提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但(dàn)是该公司能在(zài)业内(nèi)做到到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜