万柳书院，暴雷了。

　不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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