饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收邵阳学院是几本大学费标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门邵阳学院是几本大学店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)邵阳学院是几本大学等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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