万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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