文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(y46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗ā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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