OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REI怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义Ts产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项(怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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