文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(sharctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算í)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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