饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称等问题(古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好tí)，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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