饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随(suí)着城(c建军是哪一年héng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％建军是哪一年的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领建军是哪一年域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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