近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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