万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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