导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战ong>第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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