文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言ng>5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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