导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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