文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)独肖有哪几个付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，独肖有哪几个或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

独肖有哪几个　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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