导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了rong>城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。