5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达4改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁7.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展(z改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁hǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(b改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁ù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁