导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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