此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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