近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权双修是指什么意思，双修是怎么进行的到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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