近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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