5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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