万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　<两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃img alt="北京房圈大消息(xī)！顶级(jí)富豪，都被(bèi)割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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