饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源(yu蜗牛是不是昆虫类án)客源优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)蜗牛是不是昆虫类按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房蜗牛是不是昆虫类地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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