文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至3小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询13.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zh小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询ì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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