万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(lfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式e)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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