饱受争议(yì)的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎ三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人ng)部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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