近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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