5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上g>

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的(de)市值岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上(shàng)还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）