饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要(十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(g十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历āo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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