万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　阿富汗是哪一年灭亡的但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：阿富汗是哪一年灭亡的trong>卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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