万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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