饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房(f小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词áng)产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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