近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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