文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着两斤大概有多重参照物，2斤有多重？转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方两斤大概有多重参照物，2斤有多重？式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空两斤大概有多重参照物，2斤有多重？白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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