近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(h杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译uó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(s杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译hì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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