5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rù卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些n)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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