近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jì幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班n)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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