5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思