“现在的房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和(hé)投资者的关注(zhù)度从板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还(hái)是估值，房地(dì)产都已经双杀到(dào)了(le)最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重要参考

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个(gè)股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了(le)半(bàn)天，标(biāo)的公司出(chū)现爆雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的(de)开发(fā)资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的(de)房企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一(yī)个很明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在(zài)有(yǒu)国(guó)资(zī)背景的房(fáng)企在资(zī)本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资(zī)背景的(de)民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特(tè)别重视企(qǐ)业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平(píng)柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢（净(jìng)负债率）是(shì)不是(shì)行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业(yè)内最(zuì)低的(de)；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同时满足上(shàng)述条件的(de)房企并不(bù)多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力(lì)地(dì)产(chǎn)、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中国武夷等(děng)国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得(dé)上完(wán)全健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值(zhí)得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增(zēng)加(jiā)杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实(shí)现了快速(sù)的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预计今年(nián)会有更(gèng)多的(de)楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的(de)特点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备(bèi)了(le)很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半(bàn)在(zài)一(yī)线城市(shì)，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二线城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太(tài)快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没(méi)有想象得那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更(gèng)加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极的(de)房(fáng)企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地(dì)产、中国金茂(mào)、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较积(jī)极的拿(ná)地策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负(fù)债率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际(jì)表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成本(běn)更(gèng)低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这(zhè)样，国央企自然(rán)而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同(tóng)样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股东中新进了“中国(guó)工商银(yín)行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)20柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢21年(nián)开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有(yǒu)限(xiàn)公司就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公司的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关(guān)系。2020年(nián)以来(lái)的近三年(nián)时(shí)间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩(jì)表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年(nián)期(qī)间，滨江(jiāng)集(jí)团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.2柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢2亿元；依次(cì)实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发(fā)布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年(nián)年(nián)报(bào)，滨江集(jí)团有(yǒu)近七成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近(jìn)六成(chéng)。近三年持(chí)续稳(wěn)居杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的(de)本土第一(yī)。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据(jù)，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了(le)超(chāo)一(yī)倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环(huán)节(jié)，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上(shàng)游材料(liào)端(duān)息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在进入(rù)存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规(guī)模越来越(yuè)大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也(yě)会越(yuè)来越(yuè)多。美(měi)国过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却(què)一直都(dōu)很好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关(guān)的行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人(rén)士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来(lái)自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司(sī)，它们分别(bié)是富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别(bié)是前者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一(yī)季报的十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价(jià)值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一(yī)时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦(bāng)家(jiā)居。同一时(shí)间段，该(gāi)股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司(sī)都实现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司(sī)的(de)十大(dà)流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目(mù)到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成(chéng)本的(de)年(nián)度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提价(jià)难(nán)度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢