文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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