万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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