文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗guò)大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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