近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你>普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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